Tahliye Davaları
On Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren tarafından on yıllık uzama süresinin dolduğu gerekçesiyle kira sözleşmesi sona erdirilmek isteniliyorsa on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya mutlaka ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, gönderilen ihtarnamenin kiracıya en az üç ay önce tebliğ edilmiş olmasıdır. Yani ihtarname tam olarak üç ay önce gönderilmiş ancak kiracıya üç aydan az bir süre kala tebliğ edilmiş ise buna dayalı olarak açılan dava mahkemece reddedilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 347. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kira sözleşmesi on yıllık uzama süresini tamamladıysa kiraya veren hiçbir sebep göstermeden kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kiracı, süresinde gönderilmiş ihtarnameye rağmen kendiliğinden konut ya da işyerini tahliye etmiyorsa kiraya verenin dava yoluyla kiracıyı tahliye etme hakkı doğmaktadır.
On yıllık uzama süresi hesabında ise dikkatli olunması ve uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir. Yanlış hesaplama yapıldığı takdirde on yıllık uzama süresinin dolmadığı gerekçesiyle açılan davalar reddedilmektedir. Avukat desteği alınmadan yapılan hesaplamalar çoğunlukla yanlış olmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu’ nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiraya veren kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise açacağı dava ile sona erdirebilir.
Uygulamada sıklıkla kiraya verenin kendisinin ya da aile bireylerinin gereksinimi neticesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaktadır.
Yargıtay kararları uyarınca ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir. İhtiyaç samimi değilse sırf kiracıyı tahliye etmek için dava açıldıysa açılan dava reddedilecektir. İhtiyaç nedenleri borçlar kanununda belirtilmemiş olup Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.
Açılan her dava kendine özgü olduğu için ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olduğu mahkeme tarafından sunulan delillerle birlikte değerlendirilecektir.
Açılacak davada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmış olması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Önceden ihtarname gönderilmediyse mutlaka sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Ancak daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde kiracıya sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin ihtarname gönderilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Yani kiracıya önceden ihtarname çekilmiş olması dava açma süresini uzatmaktadır. Zorunluluk bulunmamasına rağmen kiracıya dava açma süresinden önce yazılı bildirimde bulunmak daha sağlıklı olacaktır. Uygulamada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce çoğunlukla ihtarname çekilmektedir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için kendisinin ve ailesinin kullanma zorunluluğunun bulunması, kiralanan taşınmaza ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması ve mutlaka durumu kiracıya yazılı olarak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirmesi gerekmektedir. Kanunda belirtilen bu şartlar mevcut olmadığı takdirde yeni malik kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanamayacaktır.
Kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu hak Türk Borçlar Kanunu’ nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik ayrıca gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açabilmek için ihtarların aynı kira dönemi içinde yapılmış olması gerekmektedir. İhtarların bir kira yılı içinde değişik ayların kira bedeline ilişkin olarak iki defa kiracıya tebliğ edilmiş olması ve kira ödemelerinin ihtarların tebliğinden önce yapılmamış olması gerekmektedir. Muaccel hale gelmiş tüm kira bedellerinin tek ihtarla istenmesi mümkün iken iki farklı ihtara konu edilmesi ikinci ihtarı haklı kılmamaktadır. Böyle bir durumun varlığı halinde bir kira yılı içinde iki haklı ihtardan söz edilemez.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya verene tanınmış bu hak Türk Borçlar Kanunu’ nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.
Kiraya veren, kira bedelini süresinde ödemediği için kendisine iki kez yazılı olarak ihtar gönderdiği kiracı aleyhine bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin ve bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açıp kiracının tahliyesini talep edebilir.
Hak kayıplarının yaşanmaması için kiracıya yapılacak ihtarların uzman bir avukat tarafından hazırlanması son derece önemlidir.
Tahliye davaları ile ilgili diğer tüm sorularınız için tarafıma 0216 305 45 12 nolu telefondan ulaşabilirsiniz. Tahliye davası avukatına ihtiyacınız varsa randevu alarak, Bağlarbaşı Mahallesi, Bağdat Caddesi, Nevzatbey İş Merkezi. No: 368 Kat: 4 Daire: 115 Maltepe İstanbul adresindeki ofisime gelebilirsiniz. Ofisime ulaşmak için bu linkten faydalanabilirsiniz.