Tahliye Davaları

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Türk Borçlar Kanunu’ nun 347. maddesinin 2.fıkrası uyarınca, kira sözleşmesi on yıllık uzama süresini tamamladıysa kiraya veren hiçbir sebep göstermeden kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiracı, süresinde gönderilmiş ihtarnameye rağmen kendiliğinden konut ya da işyerini tahliye etmiyorsa kiraya verenin dava yoluyla kiracıyı tahliye etme hakkı doğmaktadır.

Kiraya veren tarafından on yıllık uzama süresinin dolduğu gerekçesiyle kira sözleşmesi sona erdirilmek isteniliyorsa on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya mutlaka ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, gönderilen ihtarnamenin kiracıya en az üç ay önce tebliğ edilmiş olmasıdır. Yani ihtarname tam olarak üç ay önce gönderilmiş ancak kiracıya üç aydan az bir süre kala tebliğ edilmiş ise buna dayalı olarak açılan dava mahkemece reddedilecektir.

On yıllık uzama süresi hesabında ise dikkatli olunması ve uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir. Yanlış hesaplama yapıldığı takdirde on yıllık uzama süresinin dolmadığı gerekçesiyle açılan davalar reddedilmektedir. Avukat desteği alınmadan yapılan hesaplamalar çoğunlukla yanlış olmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih  önemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu’ nun 350.maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiraya veren kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise açacağı dava ile sona erdirebilir.

Uygulamada sıklıkla kiraya verenin kendisinin ya da aile bireylerinin gereksinimi neticesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaktadır.

Yargıtay kararları uyarınca ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir. İhtiyaç samimi değilse sırf kiracıyı tahliye etmek için dava açıldıysa açılan dava reddedilecektir.  İhtiyaç nedenleri borçlar kanununda belirtilmemiş olup Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Açılan her dava kendine özgü olduğu için ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olduğu mahkeme tarafından sunulan delillerle birlikte değerlendirilecektir.

Açılacak davada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmış olması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Önceden ihtarname gönderilmediyse mutlaka sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Ancak daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde kiracıya sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin ihtarname gönderilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Yani kiracıya önceden ihtarname çekilmiş olması dava açma süresini uzatmaktadır. Zorunluluk bulunmamasına rağmen kiracıya dava açma süresinden önce yazılı bildirimde bulunmak daha sağlıklı olacaktır. Uygulamada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce çoğunlukla ihtarname çekilmektedir.

Tahliye davaları ile ilgili diğer tüm sorularınız için tarafıma 0216 305 45 12 nolu telefondan ulaşabilirsiniz. Randevu alarak, Bağlarbaşı Mahallesi, Bağdat Caddesi, Nevzatbey İş Merkezi. No: 368 Kat: 4 Daire: 115 Maltepe İstanbul adresindeki ofisime gelebilirsiniz. Ofisime ulaşmak için bu linkten faydalanabilirsiniz.